Des désordres apparaissent en cours de chantier ou après la réception. Quels intervenants peuvent être mis en cause ? Quelles assurances peuvent être mobilisées ? Karila accompagne les constructeurs, les maîtres d’ouvrage et les assureurs dans l’analyse de ces dossiers et la défense de leurs intérêts.
L’essentiel
Un désordre de construction peut engager les entrepreneurs, les maîtres d’œuvre, les fabricants et leurs assureurs, sur des fondements qui diffèrent avant et après la réception. Deux assurances sont obligatoires : la responsabilité civile décennale du constructeur (article L. 241-1 du Code des assurances) et l’assurance dommages-ouvrage du maître de l’ouvrage (article L. 242-1).
Ce que fait le cabinet
Le cabinet intervient à tous les stades d’un dossier de construction : audit et rédaction des polices, déclaration et suivi d’un sinistre, expertise judiciaire, contentieux au fond, recours entre coobligés et assureurs. Il agit aussi bien en défense, lorsque la responsabilité d’un constructeur ou la garantie d’un assureur est recherchée, qu’en demande, pour obtenir la réparation d’un désordre ou le règlement d’un sinistre.
Laurent Karila publie chaque semestre au Moniteur un panorama de la jurisprudence de la Cour de cassation en droit de la construction, et le cabinet commente sur ce site plus de mille décisions, dont celles citées ci-dessous.
Les pièces sont essentielles : elles déterminent la vérité judiciaire, et le cabinet les scrute pour les exploiter au mieux des intérêts de son client. Il dresse également, de façon systématique, un diagramme des relations contractuelles nouées entre les parties, qu’il échange avec son client et actualise régulièrement. C’est la carte de la stratégie judiciaire.
Un désordre apparaît : qui en répond ?
Tout dépend de la réception. Avant elle, l’entrepreneur supporte les risques de l’ouvrage (articles 1788 et 1789 du Code civil) et engage sa responsabilité contractuelle pour tout manquement (article 1231-1) : abandon de chantier, retards, malfaçons constatées en cours de travaux.
La réception est le pivot. C’est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6). Elle est prononcée contradictoirement, à l’amiable ou par le juge. Elle peut aussi être tacite, lorsque le maître de l’ouvrage manifeste sans équivoque sa volonté d’accepter les travaux, le plus souvent par la prise de possession et le paiement du prix. La seule occupation des lieux ne suffit pas (Cass. 3e civ., 23 mai 2024, n° 22-22.938). À la différence de la réception judiciaire, la réception tacite peut être constatée par le juge même si les constructeurs ne sont pas dans la cause (Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593).
À compter de la réception, trois garanties se superposent. La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à reprendre pendant un an les désordres réservés à la réception ou signalés par écrit dans l’année (article 1792-6). La garantie de bon fonctionnement couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables (article 1792-3). La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-2). Elle repose sur une présomption de responsabilité : le maître de l’ouvrage prouve le désordre et sa gravité, pas la faute.
Deux limites reviennent souvent en pratique. Les désordres apparents et réservés à la réception échappent à la garantie décennale (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-14.426). Les éléments d’équipement à fonction exclusivement professionnelle en sont exclus par l’article 1792-7, même installés en couverture (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.702). Les désordres qui n’atteignent pas la gravité décennale relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun, sur preuve d’une faute, dans le délai de dix ans de l’article 1792-4-3.
Quelles assurances mobiliser ?
La loi du 4 janvier 1978 impose deux assurances. L’assurance de responsabilité décennale, due par tout constructeur, garantit le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale. Elle est attachée à l’activité déclarée par l’assuré : la garantie obligatoire ne couvre pas les travaux étrangers à cette activité (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-10.927). Le défaut d’assurance est pénalement sanctionné (article L. 243-3 du Code des assurances).
L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître de l’ouvrage avant l’ouverture du chantier, préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre que les responsabilités soient établies. L’assureur dispose de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre pour prendre position sur la garantie et de 90 jours pour présenter une offre d’indemnité. S’il ne respecte pas ces délais ou si l’offre est manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’en avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation, et l’indemnité est majorée d’un intérêt égal au double de l’intérêt légal. Ces sanctions sont les seules applicables aux manquements de l’assureur (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.463). Une fois le sinistre réglé, l’assureur dommages-ouvrage est subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage contre les responsables et leurs assureurs.
À côté de ces deux assurances, la pratique recourt à des couvertures facultatives : police tous risques chantier, dommages avant réception, garantie effondrement, responsabilité civile décennale sur des ouvrages non soumis à l’obligation. Sur ces polices, les clauses de plafond et d’exclusion s’appliquent selon leurs termes.
Vigilance sur les délais
Les garanties légales sont des délais d’épreuve : le dommage doit apparaître et l’action doit être engagée avant leur expiration, un an, deux ans ou dix ans à compter de la réception selon la garantie. L’action de l’assuré contre son assureur se prescrit par deux ans (article L. 114-1 du Code des assurances), avec des règles propres de point de départ et d’interruption qui se combinent avec les délais de la construction.
Les délais de recours doivent être examinés séparément selon les parties concernées et le fondement de l’action. Une assignation en référé expertise interrompt le délai à l’égard des parties assignées, mais elle ne vaut pas notification des désordres apparus après la réception au titre de la garantie de parfait achèvement : sans mise en demeure préalable de l’entrepreneur, la demande est rejetée (Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 19-25.748). Et la prescription biennale de l’assurance court indépendamment de la garantie décennale : un recours engagé dans les dix ans peut être prescrit à l’égard de l’assureur.
Pour aller plus loin
- Le Moniteur, panorama de droit de la construction, Cour de cassation, second semestre 2024 : la chronique semestrielle des associés, qui suit l’évolution de la jurisprudence sur l’ensemble de la matière.
- L’assureur dommages-ouvrage est subrogé à hauteur des sommes finançant les travaux préalables nécessaires à la réparation (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-18.532) : l’étendue du recours de l’assureur après règlement.
- Les décisions commentées en assurance construction : l’ensemble du fonds, avec recherche par mot-clé et dans le texte des décisions.
Pour nous présenter un dossier de construction, contactez le cabinet.
Textes de référence
Code civil : articles 1788, 1789, 1231-1, 1792, 1792-2, 1792-3, 1792-4-3, 1792-6, 1792-7. Code des assurances : articles L. 114-1, L. 241-1, L. 242-1, L. 243-3. Loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.